Земельная реформа в России в 2000-х годах


Материал из Documentation.

Перейти к: навигация, поиск

Огромное экономическое, а также политическое значение имело принятие Госдумой в сентябре 2001 года нового Земельного кодекса, закрепившего право собственности на землю и определившего механизм её купли-продажи. Документ не затрагивал лишь земли сельскохозяйственного назначения.

Однако уже в июне 2002 года парламент одобрил Закон «Об обороте земель сельхозназначения», который санкционировал куплю-продажу и этой категории угодий. Принятый акт сравнивали по значению с реформой Александра II.

Содержание

[править] Хронология

Новый Земельный кодекс Российской Федерации был принят 31 октября 2001 года. Принятие Земельного кодекса стало важной реформой, так как кодекс устанавливает в соответствии с законом и предусмотренными санкциями собственность на землю, предоставляя и отечественным и иностранным инвесторам новые права и возможности. Общие положения Земельного кодекса действуют, в основном, в отношении городских районов, а процедуры, определяющие обращение сельскохозяйственных земель, регулируются отдельным федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятым летом 2002 года. Земельный кодекс наделяет российское государство, муниципальные образования, частных лиц и юридических лиц полными правами земельной собственности. Хотя закон предусматривает, что право на вечное или бессрочное пользование землёй предоставляется только государственным и муниципальным предприятиям и органам власти, физические и юридические лица могут пользоваться всеми остальными формами прав на землю, предусмотренными законом, включая бесплатное пользование на определенный период времени, аренда и пожизненное владение с правом наследования.

Положения Земельного кодекса определяют права на землю частных лиц, юридических лиц, а также городских органов власти, наделяя их, а также российское государство, полными правами собственности на землю. Вечное или бессрочное пользование землёй может быть предоставлено только государству, муниципальным органам и муниципальным институтам, федеральным унитарным предприятиям и местным органам власти. Все прочие юридические лица, которые ранее имели право на вечное или бессрочное пользование землей, получили возможность до 1 января 2004 года изменить и перерегистрировать свой статус на статус собственника или арендатора. Этот срок был позднее продлён до 1 января 2006 года поправкой, принятой в декабре 2003 года. Среди иных форм земельных прав, предусмотренных законом, бесплатное срочное пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение. Положения Земельного кодекса гласят, что частные физические лица могут сохранять и передавать имеющиеся у них в настоящее время права пожизненного наследуемого владения и вечного пользования, однако вновь такие права создаваться не будут. Земельный кодекс также требует, чтобы прочие действующие права на земельные участки, которые не предусмотрены новым Земельным кодексом, были перерегистрированы в соответствии с предусмотренными категориями.

Собственники существующих строений и сооружений, которые расположены на земле, принадлежащей на правах собственности третьей стороне, получают в соответствии с Земельным кодексом преимущественное право на приобретение или аренду земельного участка под их зданиями. Земельным кодексом предлагается формула расчета цены, по которой собственники существующих зданий или сооружений могут выкупать землю, на которой стоит их здание. Формула учитывает размер участка, ставку земельного налога, назначение зданий и земли, а также использует два коэффициента. Получаемая в результате применения формулы цена обычно оказывается довольно привлекательной и должна служить для владельцев зданий стимулом для широкого создания частной собственности на землю. В случае приватизации зданий и строений государственными или муниципальными органами закон требует, чтобы эти строения приватизировались вместе с землей под ними.

Новый Земельный кодекс также выработал две различные процедуры выделения земли под строительство. В городских районах право на приобретение или аренду земли предоставляется на основе открытого конкурса, организуемого государственными или муниципальными органами. В сельских районах инвесторы, желающие приобрети или получить в аренду землю для строительства промышленных мощностей, должны (1) обратиться за предоставлением прав на землю в государственный или муниципальный орган власти, а также (2) дать согласие на тщательную проверку экологических, санитарных, архитектурных и иных положений.

Хотя законодательные основы приватизации городских земель таким образом уже заложены, пока прошло лишь несколько конкурсов. Одним из препятствий развитию здорового рынка недвижимости в России является отсутствие единой системы регистрации. В России существует множество реестров земельных участков, технической инвентаризации зданий, построек и сооружений. Процедуры по учёту и определению различных видов недвижимости фрагментированы. Отсутствует единый реестр прав на недвижимость, что существенно осложняет работу как «первичного рынка», то есть приватизацию земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, так и «вторичного рынка» — коммерческий оборот недвижимости, уже находящейся в частной собственности.

Сельскохозяйственная земля регулируется законом, принятым в 2002 году.

Хотя данный закон оценивается как положительное достижение реформы, заложившее правовые основы для передачи земли и говорящее о поддержке правительства развития частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, он не решил всех противоречий и не уточнил процедуры передачи земли. Так, например, закон 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» налагает запрет на заклад земли, используемой сельскохозяйственными организациями, фермерскими предприятиями и частными фермерами, причём эта земля может находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в собственности частных физических или юридических лиц. Требуют уточнения и положения, касающиеся передачи земельных долей, которые образовались в результате реструктуризации колхозов и совхозов в начале 1990-х годов и составляют почти две трети всех сельскохозяйственных угодий в России.

[править] Унификация федеральной и региональной политики в области приобретения недвижимости

В марте 2004 года ОЭСР совместно с Северо-западным реалторским агентством инвестиций (Санкт-Петербург) провела обследование степени унификации федеральной и региональной политики в Северо-Западной России. Опыт и мнения были собраны у различных респондентов при помощи анкеты, результаты были проанализированы на семинаре в Санкт-Петербурге, где среди участников были представители федеральных ведомств, а также органов власти Санкт-Петербурга, Калининградской области, Ленинградской области и Карелии; представители местных консульств правительств ряда стран ОЭСР; представители торговых палат Северо-запада России; представители российских предприятий, а также ученые, специализирующиеся в соответствующих областях знаний.

Итоги обследования говорят о том, что несмотря на существенные прогресс, проблемы отсутствия согласованности между политикой федерального правительства и политикой, реализуемой на региональном уровне и ниже, по-прежнему существуют.

Для иностранных инвесторов целых рядом респондентов отмечена такая серьезная проблема как приобретение недвижимости для хозяйственных целей. Респонденты указывали на то, что приобрести землю на вторичном рынке, например, Петербурга проще, чем купить или получить в аренду землю, принадлежащую государству, но при этом земля по большей части является собственностью государства (87 процентов городских земель Санкт-Петербурга на начало 2004 года принадлежало государству). Кроме того, на небольшом вторичном рынке сложно найти свободный участок.

Процедуры получения земли непоследовательны и громоздки.

Процедура выделения земельных участков регулируется Земельным кодексом, Градостроительным кодексом, а также региональным и муниципальным законодательством, и поэтому отличается в каждом регионе и даже в каждом муниципалитетном образовании одного и того же района. Процедуры выделения земли также различаются в зависимости от будущего использования этой земли. Тем не менее, есть некоторые общие черты.

Необходимо получить разрешение почти в 25 территориальных органах (в зависимости от таких факторов как местоположение и категория земли), включая такие комитеты, как земельный, по архитектуре и градостроительству, а также в Министерстве природных ресурсов, Министерстве по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, а также в Государственной санитарно- эпидемиологической инспекции.

В некоторых регионах заявители должны обращаться во все эти службы непосредственно, в других достаточно просто подать заявление, а решение о предоставлении или отказе в выделении земли принимается без их участия. Следующий этап процедуры — составление земельного участка, включая съемку земли и внесение участка в земельный кадастр. Эти услуги предоставляются разными службами.

Прежде, чем можно будет начинать проектные работы, необходимо получить так называемое техническое согласование дл подсоединения к коммунальным сетям. Все техническое согласование должно быть проведено соответствующей организацией поставщика. Окончательное решение и подписание договора между собственником земли и инвестором проходит только после утверждения проектной документации.

Описанная выше процедура действует в отношении приобретения земельных участков под строительство, когда уже получено предварительное согласие на местоположение предполагаемого здания. Земельные участки под строительство без предварительного утверждения размещения здания могут быть приобретены только в рамках конкурсных торгов или на аукционе. В последнем случае за все подготовительные процедуры отвечают местные органы власти. Протокол результатов торгов (аукциона) является достаточным основанием для заключения договора купли-продажи, а также регистрации права собственности приобретателя на земельный участок.

Собственники зданий пользуются исключительным правом приобретения земельных участков, на которых расположены их здания. Приватизация осуществляется на основе обращения собственника здания. К заявлению должна прилагаться «кадастровая карта» (план земельного реестра) земельного 47 участка. Если кадастровой карты нет, владелец земельного участка должен обратиться в уполномоченный муниципальный орган с заявлением о выдаче такой карты. Уполномоченный орган обязан подготовить кадастровую карту в течение одного месяца и установить границы земельного участка на основе прежней кадастровой карты с данными о местоположении земельного участка и строительной документации.

После предоставления заявителем всех требуемых документов администрация должна в течение двух недель принять решение о передаче права собственности на земельный участок. В случае положительного решения уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи.

[править] Права на сельскохозяйственные земли

Земельным кодексом предусмотрено, что процедуры, относящиеся к обращению и обороту сельскохозяйственных земель, будут выработаны последующим законом. Принятие в середине 2002 года закона «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения»25 стало важным шагом в реформировании земельного законодательства правительством. В этом законе установлены процедуры владения, пользования и распоряжения землями, предназначенными для сельскохозяйственных целей, а также условия вывода таких земель из государственной и муниципальной собственности, и возращения их в государственную или муниципальную собственность. Согласно Федеральной службе земельного кадастра РФ, в 2002 году в Российской Федерации всего для сельскохозяйственных целей было предназначено 427,8 миллиона гектаров земли, из которых около 70 % находится в государственной собственности и предоставлено в аренду юридическим лицам или частным физическим лицам. Новый закон повлияет на большую часть всего этого пространства.

Не вся сельскохозяйственная земля подпадает под действие данного закона. За рамками закона «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения» находятся земельные участки под строительство домов, небольших садовых или дачных участков, некоторые участки сельскохозяйственных земель под зданиями, постройками или сооружениями, а также городские земли, отделенные для сельскохозяйственного использования: эти категории земли регулируются Земельным кодексом.

Некоторые положения закона, которые относятся к правам на землю, сходны с положениями Земельного кодекса. Например, физические и юридические лица (кроме федеральных и муниципальных лиц), обладающие постоянными земельными правами (вечное или бессрочное пользование землей), могут трансформировать эти права в право аренды или собственности в соответствии с Земельным кодексом. Продажа участка сельскохозяйственной земли осуществляется посредством конкурса, описанного в Статье 38 Земельного кодекса. Законом также предусмотрено, что в случае если на участок сельскохозяйственной земли претендуют два или более потенциальных арендатора, данный участок должен быть предоставлен через аукцион.

Закон предусматривает, что местные органы власти могут устанавливать предел максимального объема земли, которая может принадлежать одному собственнику (или связанным юридическим и физическим), однако фактический предел не может быть менее 10 процентов всей сельскохозяйственной земли в конкретной административной единице. Никаких пределов объема земли и количества земельных участков на одного арендатора не устанавливается.

Закон вносит дополнительную правовую ясность, указывая особо, что земля может быть использована в качестве залога под ссуду или аренду. Закон также позволяет закладывать права собственности на сельскохозяйственные земли при ипотеке прав недвижимости. Владелец долевой собственности также имеет право по закону передавать или закладывать свою долю собственности, передавать эту долю в уставной капитал компании, или передавать доверительному собственнику как часть долевой собственности.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства по закону не имеют права владеть сельскохозяйственной землей. Это ограничение также распространяется на российские юридические лица с преобладающим иностранным капиталом. Нерезиденты и иностранные юридические лица могут владеть сельскохозяйственными землями в аренде на период до 49 лет. Считается, что это положение распространяется на всех арендаторов.

[править] Документы

[править] Ссылки

[править] Примечания


Реформы в России
История  1990-е годы (Экономические реформы) • 2000-е годы (Экономические реформы)
Налоги  Налоговая реформа (1990-е годы)Налоговая реформа (2000-е годы)Последствия реформы подоходного налога
Финансы  Денежные реформыРеформа финансовой инфраструктуры (2000—е годы)Банковская реформаРеформа валютного регулирования (2000—е годы)Бюджетная реформа (2000-е годы)
Внешняя торговля  Либерализация внешней торговли (1990-е годы)Таможенная реформа (2000-е годы)
Отрасли экономики  ВПК (2000-е годы)ЖКХЭлектроэнергетикаЖелезнодорожный транспортГазовая система (2000-е годы)Естественные монополии
Образование и здравоохранение  Образование (1991—1999)Образование (2000—е годы)Среднее образование (2000—е годы)ЗдравоохранениеСистема ОМС
Административные реформы  Административная реформа в 1990-х годахАдминистративная реформа с 2002 года (первый этап, второй этап) • Административная реформа в субъектах Российской ФедерацииКонцепция административной реформы в 2006—2008 годах
Государственная служба  Реформа государственной службы (1990-е годы)Реформа государственной службы (2000-е годы)
Федеральные отношения и местное самоуправление  Федеративная реформа (2000—е годы)Реформа местного самоуправленияРеформа Совета федерации
Судебная система  Судебная реформа (1991—1999)Судебная реформа (2000-е годы)
Силовые структуры  Военная реформа (1991—1999)Военная реформа (2000-е годы)Реформа МВД (2000-е годы)
Прочие социально-экономические реформы  Столыпинская реформаЗемельная реформа (2000-е годы)Пенсионная реформа (с 2002 года)Реформа социальных льгот (1990-е годы)Реформа социальных льгот (2000-е годы)Реформа корпоративного управленияРеформа трудовых отношенийРеформа государственных закупок (2000-е годы)Либерализация цен (1990-е годы)
Политики  Б. Н. ЕльцинЕ. М. ПримаковВ. В. ПутинА. Л. КудринД. А. Медведев
1900-е годы  1900 год1901 год1902 год1903 год1904 год1905 год1906 год1907 год1908 год1909 год
1910-е годы  1910 год1911 год1912 год1913 год1914 год1915 год1916 год1917 год1918 год1919 год
1920-е годы  1920 год1921 год1922 год1923 год1924 год1925 год1926 год1927 год1928 год1929 год
1930-е годы  1930 год1931 год1932 год1933 год1934 год1935 год1936 год1937 год1938 год1939 год
1940-е годы  1940 год1941 год1942 год1943 год1944 год1945 год1946 год1947 год1948 год1949 год
1950-е годы  1950 год1951 год1952 год1953 год1954 год1955 год1956 год1957 год1958 год1959 год
1960-е годы  1960 год1961 год1962 год1963 год1964 год1965 год1966 год1967 год1968 год1969 год
1970-е годы  1970 год1971 год1972 год1973 год1974 год1975 год1976 год1977 год1978 год1979 год
1980-е годы  1980 год1981 год1982 год1983 год1984 год1985 год1986 год1987 год1988 год1989 год
1990-е годы  1990 год1991 год1992 год1993 год1994 год1995 год1996 год1997 год1998 год1999 год
2000-е годы  2000 год2001 год2002 год2003 год2004 год2005 год2006 год2007 год2008 год2009 год
2010-е годы  2010 год2011 год2012 год2013 год2014 год2015 год2016 год2017 год2018 год2019 год
Прочее  Реформа системы государственного управления (2000—е годы)Реформа системы ВТСПравовая реформа (2000—е годы)Реформа уголовно-исполнительной системыРеформа технического регулирования (2000—е годы)Последствия реформ


Владимир Владимирович Путин
Периоды  1952—1975 годы1975—1990 годы1990—1996 годы1996—1999 годы1999—2000 годыПрезидентство (1 срок, 2 срок, 3 срок) • 2008-2012 годы
Годы  197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020
Политика  Внутренняя политикаСоциально-экономическая политикаВнешняя политика
Реформы  НалоговаяБюджетнаяБанковскаяТаможеннаяЗемельнаяПенсионнаяСоциальных льготФинансовой инфраструктуры (Валютного регулирования) • Корпоративного управленияТрудовых отношенийСистемы ВТСВПКЕстественных монополий (Электроэнергетики, Железнодорожного транспорта, Газовая система (2000-е годы))ЖКХОбразования (Среднего образования) • Здравоохранения (ОМС) • Правовая (Судебная) • Системы госуправления (Административная, Технического регулирования) • ВоеннаяМВДФедеративная (Совета федерации) • Местного самоуправления
Послания Федеральному собранию  200020012002200320042005200620072012201320142015
Агентство стратегических инициатив  Национальная предпринимательская инициатива по улучшению инвестиционного климата в России
Публикации  Минерально-сырьевые ресурсы в стратегии развития российской экономикиРоссия на рубеже тысячелетийОткрытое письмо избирателямНовый интеграционный проект для Евразии — будущее, которое рождается сегодня
Путин и экономика  Путин и доходы населения РоссииПутин и труд в РоссииПутин и ЖКХ РоссииПутин и транспортПутин и ТЭК РоссииПутин и пенсионное обеспечение в РоссииПутин и АПК РоссииПутин и ОПК РоссииПутин и атомная энергетика РоссииПутин и строительство в РоссииПутин и торговля в РоссииПутин и связь в России
Путин и промышленность России  Путин и автомобильная промышленностьПутин и двигателестроениеПутин и ракетно-космическая промышленностьПутин и авиационная промышленностьПутин и судостроение
Путин и финансы в России  Путин и формирование международного финансового центраПутин и государственные и муниципальные финансыПутин и налогообложениеПутин и налог на прибыльПутин и НДСПутин и НДПИПутин и подоходный налог
Путин и внешнеэкономические отношения России  Путин и экспортПутин и импортПутин и экспортные пошлиныПутин и импортные пошлины
Путин и российские компании  Путин и государственные компанииПутин и ГазпромПутин и Транснефть
Прочее  Деятельность (Принятые решения, Подписанные законы, Подписанные президентские указы, Назначения, Инициативы, Предложения, Поставленные задачи, Награждения, Визиты, Оценки деятельности) • ПредположенияРоссия при первом правительстве Путина (Хроника деятельности Путина, Социально-экономическая политика) • Россия во время президентства Путина (Экономика, Изменение социально-экономических показателей) • Прямая линия 2002 годаКандидатская диссертацияПутин и НАТОПутин и внешняя политика РоссииПутин и образование в РоссииПутин и судебная система РоссииПутин и постсоветское пространствоПутин и ЕвросоюзПутин и СШАПутин и силовые структуры РоссииПутин и нанотехнологии в РоссииПутин и регионы РоссииПутин и здравоохранение в РоссииПутин и праздники в РоссииПутин и выборы в РоссииПутин и жильё в РоссииПутин и Приоритетные национальные проекты в РоссииПутин и электронное правительство в РоссииПутин и коррупция в РоссииПутин и табакокурение в РоссииПутин и демографическая политика в РоссииПутин и алкоголь в РоссииПутин и наркотики в РоссииПутин и наука в РоссииПутин и преступность в РоссииУказ «О долгосрочной государственной экономической политике»Путин в августе 2008 годаРазвод с Людмилой ПутинойПодарки ПутинуДочери Путина
Личные инструменты