Земельная реформа в России в 2000-х годах
Материал из Documentation.
Огромное экономическое, а также политическое значение имело принятие Госдумой в сентябре 2001 года нового Земельного кодекса, закрепившего право собственности на землю и определившего механизм её купли-продажи. Документ не затрагивал лишь земли сельскохозяйственного назначения.
Однако уже в июне 2002 года парламент одобрил Закон «Об обороте земель сельхозназначения», который санкционировал куплю-продажу и этой категории угодий. Принятый акт сравнивали по значению с реформой Александра II.
Содержание |
[править] Ход реформы
Новый Земельный кодекс Российской Федерации был принят 31 октября 2001 года. Принятие Земельного кодекса стало важной реформой, так как кодекс устанавливает в соответствии с законом и предусмотренными санкциями собственность на землю, предоставляя и отечественным и иностранным инвесторам новые права и возможности. Общие положения Земельного кодекса действуют, в основном, в отношении городских районов, а процедуры, определяющие обращение сельскохозяйственных земель, регулируются отдельным федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятым летом 2002 года. Земельный кодекс наделяет российское государство, муниципальные образования, частных лиц и юридических лиц полными правами земельной собственности. Хотя закон предусматривает, что право на вечное или бессрочное пользование землёй предоставляется только государственным и муниципальным предприятиям и органам власти, физические и юридические лица могут пользоваться всеми остальными формами прав на землю, предусмотренными законом, включая бесплатное пользование на определенный период времени, аренда и пожизненное владение с правом наследования.
Положения Земельного кодекса определяют права на землю частных лиц, юридических лиц, а также городских органов власти, наделяя их, а также российское государство, полными правами собственности на землю. Вечное или бессрочное пользование землёй может быть предоставлено только государству, муниципальным органам и муниципальным институтам, федеральным унитарным предприятиям и местным органам власти. Все прочие юридические лица, которые ранее имели право на вечное или бессрочное пользование землей, получили возможность до 1 января 2004 года изменить и перерегистрировать свой статус на статус собственника или арендатора. Этот срок был позднее продлён до 1 января 2006 года поправкой, принятой в декабре 2003 года. Среди иных форм земельных прав, предусмотренных законом, бесплатное срочное пользование, аренда и пожизненное наследуемое владение. Положения Земельного кодекса гласят, что частные физические лица могут сохранять и передавать имеющиеся у них в настоящее время права пожизненного наследуемого владения и вечного пользования, однако вновь такие права создаваться не будут. Земельный кодекс также требует, чтобы прочие действующие права на земельные участки, которые не предусмотрены новым Земельным кодексом, были перерегистрированы в соответствии с предусмотренными категориями.
Собственники существующих строений и сооружений, которые расположены на земле, принадлежащей на правах собственности третьей стороне, получают в соответствии с Земельным кодексом преимущественное право на приобретение или аренду земельного участка под их зданиями. Земельным кодексом предлагается формула расчета цены, по которой собственники существующих зданий или сооружений могут выкупать землю, на которой стоит их здание. Формула учитывает размер участка, ставку земельного налога, назначение зданий и земли, а также использует два коэффициента. Получаемая в результате применения формулы цена обычно оказывается довольно привлекательной и должна служить для владельцев зданий стимулом для широкого создания частной собственности на землю. В случае приватизации зданий и строений государственными или муниципальными органами закон требует, чтобы эти строения приватизировались вместе с землей под ними.
Новый Земельный кодекс также выработал две различные процедуры выделения земли под строительство. В городских районах право на приобретение или аренду земли предоставляется на основе открытого конкурса, организуемого государственными или муниципальными органами. В сельских районах инвесторы, желающие приобрети или получить в аренду землю для строительства промышленных мощностей, должны (1) обратиться за предоставлением прав на землю в государственный или муниципальный орган власти, а также (2) дать согласие на тщательную проверку экологических, санитарных, архитектурных и иных положений.
Хотя законодательные основы приватизации городских земель таким образом уже заложены, пока прошло лишь несколько конкурсов. Одним из препятствий развитию здорового рынка недвижимости в России является отсутствие единой системы регистрации. В России существует множество реестров земельных участков, технической инвентаризации зданий, построек и сооружений. Процедуры по учёту и определению различных видов недвижимости фрагментированы. Отсутствует единый реестр прав на недвижимость, что существенно осложняет работу как «первичного рынка», то есть приватизацию земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, так и «вторичного рынка» — коммерческий оборот недвижимости, уже находящейся в частной собственности.
Сельскохозяйственная земля регулируется законом, принятым в 2002 году.
Хотя данный закон оценивается как положительное достижение реформы, заложившее правовые основы для передачи земли и говорящее о поддержке правительства развития частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, он не решил всех противоречий и не уточнил процедуры передачи земли. Так, например, закон 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» налагает запрет на заклад земли, используемой сельскохозяйственными организациями, фермерскими предприятиями и частными фермерами, причём эта земля может находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в собственности частных физических или юридических лиц. Требуют уточнения и положения, касающиеся передачи земельных долей, которые образовались в результате реструктуризации колхозов и совхозов в начале 1990-х годов и составляют почти две трети всех сельскохозяйственных угодий в России.
[править] Унификация федеральной и региональной политики в области приобретения недвижимости
В марте 2004 года ОЭСР совместно с Северо-западным реалторским агентством инвестиций (Санкт-Петербург) провела обследование степени унификации федеральной и региональной политики в Северо-Западной России. Опыт и мнения были собраны у различных респондентов при помощи анкеты, результаты были проанализированы на семинаре в Санкт-Петербурге, где среди участников были представители федеральных ведомств, а также органов власти Санкт-Петербурга, Калининградской области, Ленинградской области и Карелии; представители местных консульств правительств ряда стран ОЭСР; представители торговых палат Северо-запада России; представители российских предприятий, а также ученые, специализирующиеся в соответствующих областях знаний.
Итоги обследования говорят о том, что несмотря на существенные прогресс, проблемы отсутствия согласованности между политикой федерального правительства и политикой, реализуемой на региональном уровне и ниже, по-прежнему существуют.
Для иностранных инвесторов целых рядом респондентов отмечена такая серьезная проблема как приобретение недвижимости для хозяйственных целей. Респонденты указывали на то, что приобрести землю на вторичном рынке, например, Петербурга проще, чем купить или получить в аренду землю, принадлежащую государству, но при этом земля по большей части является собственностью государства (87 процентов городских земель Санкт-Петербурга на начало 2004 года принадлежало государству). Кроме того, на небольшом вторичном рынке сложно найти свободный участок.
Процедуры получения земли непоследовательны и громоздки.
Процедура выделения земельных участков регулируется Земельным кодексом, Градостроительным кодексом, а также региональным и муниципальным законодательством, и поэтому отличается в каждом регионе и даже в каждом муниципалитетном образовании одного и того же района. Процедуры выделения земли также различаются в зависимости от будущего использования этой земли. Тем не менее, есть некоторые общие черты.
Необходимо получить разрешение почти в 25 территориальных органах (в зависимости от таких факторов как местоположение и категория земли), включая такие комитеты, как земельный, по архитектуре и градостроительству, а также в Министерстве природных ресурсов, Министерстве по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям, а также в Государственной санитарно- эпидемиологической инспекции.
В некоторых регионах заявители должны обращаться во все эти службы непосредственно, в других достаточно просто подать заявление, а решение о предоставлении или отказе в выделении земли принимается без их участия. Следующий этап процедуры — составление земельного участка, включая съемку земли и внесение участка в земельный кадастр. Эти услуги предоставляются разными службами.
Прежде, чем можно будет начинать проектные работы, необходимо получить так называемое техническое согласование дл подсоединения к коммунальным сетям. Все техническое согласование должно быть проведено соответствующей организацией поставщика. Окончательное решение и подписание договора между собственником земли и инвестором проходит только после утверждения проектной документации.
Описанная выше процедура действует в отношении приобретения земельных участков под строительство, когда уже получено предварительное согласие на местоположение предполагаемого здания. Земельные участки под строительство без предварительного утверждения размещения здания могут быть приобретены только в рамках конкурсных торгов или на аукционе. В последнем случае за все подготовительные процедуры отвечают местные органы власти. Протокол результатов торгов (аукциона) является достаточным основанием для заключения договора купли-продажи, а также регистрации права собственности приобретателя на земельный участок.
Собственники зданий пользуются исключительным правом приобретения земельных участков, на которых расположены их здания. Приватизация осуществляется на основе обращения собственника здания. К заявлению должна прилагаться «кадастровая карта» (план земельного реестра) земельного 47 участка. Если кадастровой карты нет, владелец земельного участка должен обратиться в уполномоченный муниципальный орган с заявлением о выдаче такой карты. Уполномоченный орган обязан подготовить кадастровую карту в течение одного месяца и установить границы земельного участка на основе прежней кадастровой карты с данными о местоположении земельного участка и строительной документации.
После предоставления заявителем всех требуемых документов администрация должна в течение двух недель принять решение о передаче права собственности на земельный участок. В случае положительного решения уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи.
[править] Права на сельскохозяйственные земли
Земельным кодексом предусмотрено, что процедуры, относящиеся к обращению и обороту сельскохозяйственных земель, будут выработаны последующим законом. Принятие в середине 2002 года закона «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения»25 стало важным шагом в реформировании земельного законодательства правительством. В этом законе установлены процедуры владения, пользования и распоряжения землями, предназначенными для сельскохозяйственных целей, а также условия вывода таких земель из государственной и муниципальной собственности, и возращения их в государственную или муниципальную собственность. Согласно Федеральной службе земельного кадастра РФ, в 2002 году в Российской Федерации всего для сельскохозяйственных целей было предназначено 427,8 миллиона гектаров земли, из которых около 70 % находится в государственной собственности и предоставлено в аренду юридическим лицам или частным физическим лицам. Новый закон повлияет на большую часть всего этого пространства.
Не вся сельскохозяйственная земля подпадает под действие данного закона. За рамками закона «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения» находятся земельные участки под строительство домов, небольших садовых или дачных участков, некоторые участки сельскохозяйственных земель под зданиями, постройками или сооружениями, а также городские земли, отделенные для сельскохозяйственного использования: эти категории земли регулируются Земельным кодексом.
Некоторые положения закона, которые относятся к правам на землю, сходны с положениями Земельного кодекса. Например, физические и юридические лица (кроме федеральных и муниципальных лиц), обладающие постоянными земельными правами (вечное или бессрочное пользование землей), могут трансформировать эти права в право аренды или собственности в соответствии с Земельным кодексом. Продажа участка сельскохозяйственной земли осуществляется посредством конкурса, описанного в Статье 38 Земельного кодекса. Законом также предусмотрено, что в случае если на участок сельскохозяйственной земли претендуют два или более потенциальных арендатора, данный участок должен быть предоставлен через аукцион.
Закон предусматривает, что местные органы власти могут устанавливать предел максимального объема земли, которая может принадлежать одному собственнику (или связанным юридическим и физическим), однако фактический предел не может быть менее 10 процентов всей сельскохозяйственной земли в конкретной административной единице. Никаких пределов объема земли и количества земельных участков на одного арендатора не устанавливается.
Закон вносит дополнительную правовую ясность, указывая особо, что земля может быть использована в качестве залога под ссуду или аренду. Закон также позволяет закладывать права собственности на сельскохозяйственные земли при ипотеке прав недвижимости. Владелец долевой собственности также имеет право по закону передавать или закладывать свою долю собственности, передавать эту долю в уставной капитал компании, или передавать доверительному собственнику как часть долевой собственности.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства по закону не имеют права владеть сельскохозяйственной землей. Это ограничение также распространяется на российские юридические лица с преобладающим иностранным капиталом. Нерезиденты и иностранные юридические лица могут владеть сельскохозяйственными землями в аренде на период до 49 лет. Считается, что это положение распространяется на всех арендаторов.
[править] Документы
[править] Ссылки
[править] Примечания
