Жилищное строительство в России

Материал из Documentation.

Жилищное строительство в России — одна из основных отраслей строительства зданий в России.

В 2020 году в России было сдано 1104,4 тыс. квартир общей площадью жилых помещений 80,6 млн м2. Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 10,8 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Москве — 6,2 %, Краснодарском крае — 5,6 %, Санкт-Петербурге — 4,2 %, Татарстане — 3,3 %, Ростовской области — 3,2 %. Доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в целом по России 48,0 %.^[1]

По итогам 2023 года в России было введено 110,44 млн м2 жилой недвижимости, из них больше половины — 58,68 млн м2 — пришлось на индивидуальное жилищное строительство.^[2]

Содержание 1 Структура 1.1 По застройщикам 1.2 По классу качества 1.3 По этажности 2 Особенности спроса на строительство 3 Индустриальное строительство 4 Особенности финансирования 5 География 6 Этажность 7 Договоры долевого участия 8 Влияние состояния финансов населения 9 История 10 Производительность 11 Стоимость строительства 12 Мониторинг 13 Рейтинги 14 Ссылки 14.1 Росстат 14.2 Федстат 14.3 Карты 14.4 Единый ресурс застройщиков 14.5 Строительная газета 14.6 ЖЖ 14.7 Рунет 14.8 Прочее 15 Примечания

[править] Структура

[править] По застройщикам

Общий объём жилищного строительства в России включает две категории вводимого жилья: индивидуальные дома, строящиеся населением (в 2019 году отмечалось, что их доля во вводимой в целом по стране площади за последние пять лет составляла в среднем 40-45 %), и многоквартирное жильё от строительных компаний (55-60 %).^[3]

[править] По классу качества

В структуре многоквартирного строительства в России по классам качества преобладают дома эконом- (44 %) и комфорт-класса (45 %). На квартиры бизнес-класса приходится 9 % от общей площади строящегося жилья, на элитные квартиры — 2 %.^[4]

[править] По этажности

Структура введённого в 2019 году в строй жилья в России по этажности (% от общей площади):^[5]

• 1 этаж: 16 %
• 2 этажа: 26 %
• 3 этажа: 8 %
• 4-11 этажей: 15 %
• 12-16 этажей: 9 %
• 17 этажей и более: 26 %

[править] Особенности спроса на строительство

Спрос на многоквартирное жильё в большей степени зависит от доступности ипотечного кредитования, а динамика ввода такого жилья реагирует на изменение доходов населения с большей задержкой, чем динамика индивидуального строительства, так как продолжительность строительного цикла для многоквартирных домов, как правило, больше.^[6]

[править] Индустриальное строительство

К октябрю 2020 года в России силами 2507 застройщиков, представленных 3966 строительными компаниями, возводился 11141 дом на 2,220827 млн квартир совокупной жилой площадью 111,205555 млн м2:^[7]

• Основной объем российского индустриального жилья приходится на многоквартирные дома (МКД) — 10 165 зданий (91,2 % всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 96,6 % и 96,4 % соответственно (2 145 841 квартира и 107 255 872 «квадратов»). Оставшиеся 8,8 % строящихся объектов — это 752 блокированных дома (таунхауса) и 224 дома с апартаментами (6,7 % и 2,1 % рынка). На них приходится в общей сложности 74 986 квартир площадью 3 949 683 кв. м.
• Почти половина (49,7 %) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов. Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 943 домов на 300 327 квартир площадью 17 926 690  м² (16,1 % всех строящихся «квадратов» в России). 10,8 % всех площадей (11 972 805  м² в 1 093 домах на 251 035 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. На двоих Москва и область «забирают» больше четверти (26,9 %) всего российского «метража». «Северная» агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,3 % новых площадей (11,4 % и 2,9 % соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 12 698 806  м² в 728 домах на 292 208 квартир, в Ленобласти — 3 215 908  м² в 357 объектах на 84 580 квартир. Еще 7,9 % площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 842 дома, рассчитанных на 188 304 квартиры (8 829 728 кв. м).
• В большом почете у российских строителей (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом в стране возводится 58,7 % всего текущего «метража» (65 млн «квадратов» в 5 256 домах). На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 15,3 % российских площадей (почти 17 млн  м² в 3251 объекте). Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 14,1 % всех площадей (15,6 млн «квадратов» в 1 244 жилых зданиях). Блочное домостроение используется при строительстве 884 домов площадью свыше 7,3 млн  м² (6,6 % возводимых площадей). «Монолит» применяется сейчас при возведении 482 объектов площадью 6,2 млн «квадратов» (5,6 %). Представлены, но очень слабо, и такие технологии, как деревянное и каркасно-щитовое домостроение: 5620 и 5049  м² в 14 жилых строениях (доля меньше 0,1 %).
• Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12,9 этажей. Больше всего в стране строится сейчас 9-12 этажных домов — 2 430 зданий (21,8 % всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (свыше 32,7 кв. м, или 29,5 % всех жилых площадей). Таких домов строится 2 143 (или 19,2 % всех объектов). На долю 1-3-этажных домов приходится 15,4 % строящихся сейчас домов (1719 зданий), 4-8-этажных объектов строится 17,1 % (1907 строений), 13-17-этажных домов — 15,3 % (1706 жилых зданий). Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1236 домов (11,1 % всех строящихся объектов).
• Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 4 091 дом (42,9 % всех ныне строящихся). Строительству 9,6 % объектов (1116 зданий) старт был дан в 2019 году. В текущем году «добро» уже успели получить 680 девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 6 % всех строящихся домов и площадей (6 688 922 «квадрата» в 133 169 квартирах). При этом — по документам — в стране до сих пор ведутся работы по возведению 2025 жилых домов на 308 384 квартир площадью 15 739 836 кв. м, разрешительные бумаги на которые были получены с апреля 1994-го по декабрь 2015-го. Таких долгостроев в стране — 14,8 % от числа возводимых объектов.

[править] Особенности финансирования

Жилищное строительство отличается длинным производственным циклом и значительными затратами. Преобладание розничных покупателей на рынке жилой недвижимости усложняет получение крупных авансовых платежей. И если крупнейшие строительные компании, реализующие множество проектов, хотя бы частично могут покрывать затраты на одни проекты за счёт прибыли от завершения других, то для малых и средних строительных компаний закрывать разрыв между поступлением выручки и осуществлением расходов без привлечения заемных средств сложно. Вследствие этого строительные компании привлекают заемные средства активнее, чем компании других отраслей.^[8]

В периоды экономической неопределенности население предпочитает избегать крупных трат. Поэтому в периоды экономического спада строительные компании сталкиваются с опережающим падением спроса на их продукцию и, соответственно, выручки (и с опережающим ростом — в периоды расширения экономической активности). Активное использование заемных средств строительными компаниями усугубляет проциклический характер их деятельности. В периоды снижения спроса на жилую недвижимость и сокращения доходов строительных компаний многие из этих компаний не могут обслуживать свои обязательства, что проявляется в резком росте просроченной задолженности по их кредитам. Снижение качества кредитов строительным компаниям, в свою очередь, приводит к более осторожному отношению инвесторов ко всем компаниям отрасли. В этих условиях банки не так охотно предоставляют кредиты строительным компаниям (в том числе и не испытывающим трудностей), что еще больше усложняет ситуацию в отрасли.^[9]

Проциклический характер деятельности строительных компаний связан не только с использованием заемных средств строительными компаниями, но и с широким применением ипотечных кредитов покупателями жилой недвижимости. В неблагоприятные периоды от приобретения квартиры с большей вероятностью откажутся те граждане, кому необходимо привлечь кредит для этого, чем те, кто использует личные накопления для финансирования покупки.^[10]

[править] География

Основная статья: География жилищного строительства в России

В региональном разрезе строительство жилья в России в значительной степени сконцентрировано в нескольких крупнейших субъектах: на 10 регионов-лидеров приходится почти половина от общероссийского ввода. В числе лидеров — регионы с наибольшей численностью населения и более высоким платёжеспособным спросом.^[11]

Значительно различается структура жилья, вводимого в регионах: во многих южных субъектах с высокой долей сельского населения преобладает ввод индивидуальных домов, тогда как в более урбанизированных регионах почти всё строящееся жилье относится к категории многоквартирного. Сильно различается и структура многоквартирного жилья по классам качества: в регионах с более высокими доходами, как правило, выше доля более дорогих квартир комфорт- и бизнес-класса.^[12]

В 2018 году среди субъектов Российской Федерации наибольшие объёмы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где введено 11,7 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае — 5,8 %, Санкт-Петербурге — 5,2 %, Москве — 4,7 %, Ленинградской области — 3,5 %, Республике Татарстан — 3,2 %, Ростовской области — 3,1 %, Республике Башкортостан — 3,0 %, Свердловской области — 2,8 %, Самарской области — 2,4 %, Новосибирской области — 2,3 %, Воронежской области — 2,2 % и Челябинской области — 2,0 %. В этих субъектах Российской Федерации построено чуть больше половины общей площади жилья, введенной в России.^[13]

[править] Этажность

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), средняя этажность введённого в России в 2018 году жилья составила 16,3 этажа. Наибольшая доля введённых в эксплуатацию домов приходится на дома высотой 18—24 этажа — 27,0 % от всей площади введенного в эксплуатацию жилья. Доля высотных домов (25 и более этажей) составляет 15,2 % от всей площади введенного в эксплуатацию жилья. Этажность строящегося жилья на январь 2018 года — 17,3 этажа. Средняя этажность жилья, разрешение на строительство которого выдано в 2018 году, составила 19 этажей. Среди регионов, по данным ЕРЗ, первое место по этажности занимает Москва (20,5 этажа во вводе 2018 года, 23,1 этажа — в текущем строительстве). В Санкт-Петербурге жилье пониже: 19,0 этажа во вводе, 18,6 — в текущем строительстве. В Свердловской области эти показатели составляют соответственно 18,8 этажа во вводе и 21,4 — в текущем строительстве.^[14]

[править] Договоры долевого участия

На проекты, возводимые с использованием договоров долевого участия (ДДУ), по данным ЕИСЖС на август 2020 года, приходится 93 % всего строящегося жилья в России.^[15]

[править] Влияние состояния финансов населения

По оценкам Банка России, динамика доходов и расходов населения России корреспондирует с динамикой ввода жилья в эксплуатацию в России с лагом около одного года.^[16]

[править] История

Основная статья: История жилищного строительства в России

Большую часть 1990-х годов интенсивность жилищного строительства в России падала. Если в 1990 году в России было построено 61,7 млн м2 жилья, то в 1995 году — 41,0 млн м2, а в 1999 году — 32,0 млн м2. В 2000 году был отмечен пик падения строительства, в этом году было введено в строй всего 30,3 млн м2 жилья, что более чем в 2 раза меньше, чем в 1990 году.^[17]

С 2001 года начался устойчивый рост строительства жилья, прерывавший только в период кризиса 2009—2010 годов. В 2008 году было построено 64,1 млн м2 жилья, таким образом был впервые превышен уровень 1990 года.^[18]

В 2014 году построено 84,2 млн м2 жилья (рекордный уровень в новейшей истории России).^[19]

В 2015 году в России было введено в строй 85,3 млн м2 жилья (583 м2 на 1000 человек населения).^[20][21]

В 2016 году в России было введено в эксплуатацию 1,16 млн квартир общей площадью 79,8 млн м2.^[22]

В 2017 году в России, по данным Росстата, ввели в эксплуатацию 78,6 млн м2 жилой недвижимости, что на 2,1 % меньше результата предыдущего года. Индивидуальные застройщики возвели 32,7 млн м2 жилья — 41,6 % общего объёма ввода.^[23]

В начале марта 2018 года президент России Владимир Путин призвал увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн м2 жилья в год.^[24]

[править] Производительность

В 2009 году отмечалось, что в настоящее время производительность в жилищном строительстве России составляет 21 % от уровня США и около 33 % от уровня Швеции. Это отставание объясняют три группы факторов операционного характера. Во-первых, это неэффективная организация труда, проявляющаяся, в частности, в недостаточном использовании высокопроизводительного оборудования. Во-вторых, это ограниченное применение современных высокоэффективных материалов и конструкций. К примеру, в России, в отличие от других стран, в строительстве редко используются деревянные и металлические каркасы и сборные конструкции. В-третьих, жилищное строительство в России отличается относительно низкой долей малоэтажной застройки и недостаточным масштабом таких проектов, большая часть из которых — частные дома, построенные самими владельцами.^[25]

[править] Стоимость строительства

Основная статья: Стоимость жилищного строительства в России

Средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади жилья^[26] в России в 2013 году составила 36,4 тыс. рублей, в том числе в городах и посёлках городского типа — 36,6 тыс. рублей, в сельской местности — 33,8 тыс. рублей.^[27]

[править] Мониторинг

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года.^[28]

[править] Рейтинги

Портал ЕРЗ.РФ осуществляет автоматизированную оценку потребительских качеств жилых комплексов России с продажами новостроек и их автоматическое ранжирование по набранным баллам.^[29]

[править] Ссылки

[править] Росстат

• Раздел «Строительство» на сайте Росстата
• Аналитическая записка «О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2017 г.»
• О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2011 году[9]
• ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ на 1000 человек населения ПО СУБЪЕКТАМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ
• График. Международное сравнение среднего ввода в действие жилых домов на 1000 человек населения в 2010 году[10]
• ЧИСЛО ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР[11]
• База данных показателей муниципальных образований
• О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2011 году[12]

[править] Федстат

• Количество введенных зданий
• Количество введенных зданий (оперативная)
• Общая площадь введенных зданий
• Общая площадь введенных зданий (оперативная)
• Общий строительный объем введенных зданий
• Общий строительный объем введенных зданий (оперативная)

[править] Карты

• Карты. Жилищное и социально-культурное строительство
• Строительство жилых домов

[править] Единый ресурс застройщиков

• Единый ресурс застройщиков
• Топ новостроек РФ
• Этажность жилищного строительства в России бьет рекорды. 16 января 2018

[править] Строительная газета

• Аналитика/Мнения
• Жильё

[править] ЖЖ

• Темпы строительства жилья в Европе: Россия уступает только Франции
• Рекордный ввод жилья в России
• Новый рекорд Путина. 24 ноября 2014
• Как улучшались жилищные условия советских людей

[править] Рунет

• Мониторинг объемов жилищного строительства
• Строительный рынок России в первой половине 2008 года
• Жилищное строительство в России: реалии и перспективы
• Россия догнала СССР по объему строительства жилья
• Государство подтверждает планы увеличения объемов строительства
• В 2008 году ввод жилья был самым высоким за последние 20 лет, но с 2009 года он вновь стал снижаться
• Лучшие города России. 100 лучших российских городов. 1 апреля 2014[13]^[30]
• Как сэкономить на приобретении жилья более 3,5 млн рублей. 6 марта 2014
• Сколько стоит построить дом? 5 января 2013
• Сколько стоит дом построить? Нарисуем, будем жить[14]
• РФ опережает страны Восточной Европы и СНГ по вводу жилья на душу населения
• Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России[15]
• Рейтинг регионов по объемам строительства жилья
• Более 1 млн квартир было введено в России в 2014 году, построен 81 млн м2 жилья
• Динамика индивидуального жилищного строительства в России и государственные меры, направленные на развитие сектора. Октябрь 2019
• 20 самых надежных застройщиков страны. Рейтинг Forbes. 29 октября 2019
• Жилищное строительство № 2 (3) октябрь 2020 года
• Доступность жилья в России и за рубежом[16]
• Аналитика. Жилищное строительство
• Рейтинг российских городов по вводу жилья. 16 августа 2021
• ТОП ЖК-2021: названы лучшие жилые комплексы-новостройки России. 12 марта 2021

[править] Прочее

• Объемы ввода жилья в столице растут, но на прежние показатели выйдут лишь через 20 лет
• Власти отдадут под застройку половину столичных промзон
• Обзор рынка жилищного строительства России. 2018 год

[править] Примечания

1. ↑ О жилищном строительстве в 2020 году
2. ↑ [1]
3. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
4. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
5. ↑ Ввод общей площади жилых домов по этажности в Российской Федерации
6. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
7. ↑ [2]
8. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
9. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
10. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
11. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
12. ↑ Жилищное строительство. Октябрь 2019 года
13. ↑ [3]
14. ↑ [4]
15. ↑ Жилищное строительство № 2 (3) октябрь 2020 года
16. ↑ Жилищное строительство № 2 (3) октябрь 2020 года
17. ↑ Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
18. ↑ Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
19. ↑ Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
20. ↑ Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации
21. ↑ Введено в действие общей площади жилых домов на 1000 человек населения
22. ↑ [5]
23. ↑ [6]
24. ↑ [7]
25. ↑ Эффективная Россия: производительность в секторе жилищного строительства // McKinsey Global Institute, 2009
26. ↑ Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации (без построенных населением за счет собственных и заемных средств)
27. ↑ Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в Российской Федерации
28. ↑ [8]
29. ↑ ТОП жилых комплексов — новый проект портала ЕРЗ.РФ
30. ↑ Указан объём жилищного строительства на душу населения во многих городах России