Продажа и сдача в аренду российскими предприятиями своего имущества

Материал из Documentation.

[править] 1992—1999 годы

Резкое ухудшение финансовой ситуации в 1992 году подтолкнуло многие предприятия к продаже и сдаче в аренду части своего имущества.^[1] Кроме того, этот процесс во многом стимулировался долговременным производственным спадом практически во всех отраслях, в результате которого значительная часть ресурсного потенциала предприятий не могла быть использована ими по прямому назначению и фактически высвободилась.^[1] Деньги, полученные в результате подобных действий, позволяли предприятиям в какой-то мере компенсировать дефицит оборотных средств.^[1]

Таким образом, продажа капитальных ресурсов, хотя и выглядела сомнительно с точки зрения интересов долгосрочного развития производства, помогала предприятиям избежать краха в ближайшей перспективе.^[1]

Объектами продажи стали, прежде всего, основные фонды (производственные и непроизводственные помещения, различные машины и оборудование, земельные участки, скот), а также накопленные запасы относительно дорогих и пользующихся спросом материалов, например, металлопроката.^[1] Кроме того, в некоторых ситуациях, не имея возможности прямо продать принадлежащие им материальные ценности, предприятия брали банковские кредиты под залог своего имущества и не возвращали их, обходным путём достигая своей цели по пополнению оборотных средств.^[1]

Однако далеко не все предприятия могли существенно поправить своё финансовое положение, даже если они и имели возможность продать какую-то часть своего имущества.^[1] В условиях глубокого экономического спада значительная часть высвобождаемых ресурсов не пользовалась никаким спросом и потому не могла быть продана или, в крайнем случае, продавалась по очень низким ценам.^[1] Скажем, Трубчевский механический (авиационный) завод (Брянская область) в начале 1990-х годов неоднократно пытался продать или отдать в залог часть своих современных, но простаивающих производственных помещений со всем установленным там новым оборудованием.^[1] Однако, удалённый ото всех крупных центров экономической активности, завод не привлёк ничьего внимания, и текущая рыночная цена его неиспользуемых основных фондов фактически оказалась равной нулю.^[1]

Тем не менее, некоторым предприятиям продажа собственного имущества серьёзно помогла в кризисных ситуациях.^[1] Это было наиболее заметно в отраслях, где доходы от основного производства упали особенно сильно.^[1] Например, каждый десятый из опрошенных сельских руководителей Новосибирской области считал, что их хозяйства выжили в 1992—1994 годах благодаря распродаже производственных фондов.^[1] А многие подмосковные сельхозпредприятия в эти же годы, чтобы расплачиваться за топливо и энергию, выдавать зарплату работникам и т. д., периодически продавали на сторону по 2-3 гектара земли.^[1]

Иногда, в некоторых узких сегментах рынка, продажа своего имущества приносила предприятиям очень большие доходы.^[1] К числу подобных примеров, прежде всего, относится продажа пустующих производственных помещений в центральной части Москвы и некоторых других больших городов, где цены на недвижимость поднялись чрезвычайно высоко, а также продажа земельных участков в непосредственной близости от этих же городов.^[1] Например, сельхозпредприятия, расположенные в радиусе 50-60 км от Москвы, начиная примерно с 1993 года, продав всего 1-2 % своей земли, могли получить денежные суммы, превышающие годовой доход от их основной деятельности.^[1] Хотя местные власти в этот период времени постарались стать основным получателем доходов от торговли землёй, фактически забрав в свои руки значительную часть земельного фонда, ранее принадлежавшего сельхозпредприятиям, а также вынуждая последние отдавать в местные бюджеты до 50-70 % выручки (сверх законных налоговых поступлений) от продажи земли, у предприятий оставалось достаточно денег, чтобы решать и свои финансовые проблемы.^[1]

В то же время практически не было примеров, свидетельствовавших о том, что какие-либо предприятия сумели развернуть масштабную инвестиционную деятельность благодаря средствам, вырученным от продажи своих ресурсов.^[1] В этом случае деньги попадали не в те сектора экономики, где они могли быть использованы с высокой эффективностью.^[1]

Другой разновидностью получения предприятиями доходов от своего имущества стала его сдача в аренду.^[1] В определённом смысле это являлось более выгодным вариантом для предприятий, так как позволяло получать регулярный доход на протяжении длительного периода времени.^[1] Суммарная величина дохода от аренды была, как правило, гораздо выше, чем доход от единовременной продажи этого же имущества (например, годовая стоимость аренды нежилых помещений в Москве в 1995—1996 годах была всего лишь в 2-4 раза ниже, чем их продажная стоимость).^[1] Кроме того, сдаваемое в аренду имущество остаётся собственностью предприятия и в дальнейшем, по мере выхода из неблагоприятной экономической ситуации, может быть использовано для развития основного производства.^[1] В некоторых случаях доходы от сдачи предприятиями своих помещений в аренду также достигали значительной величины (в Москве — до $300—500 за квадратный метр в год) и становились вполне сопоставимыми с доходами от основной деятельности или даже превышали их.^[1] Подобная ситуация была характерна для крупных городов, где существует большой спрос на офисные, торговые и складские помещения, который проще всего было удовлетворить за счет переоборудования площадей, находившихся в распоряжении различных предприятий и учреждений.^[1] Стабильный характер доходов, получаемых от аренды, позволял эффективно использовать их для достижения долгосрочных целей, в том числе и для инвестиционных программ.^[1]

Вместе с тем сегмент рынка, где имели место нормальные арендные отношения, был очень узок, и, соответственно, лишь очень немногие предприятия могли получать заметные доходы от сдачи своего имущества в аренду.^[1] В сущности, в тот период в России была достаточно развита только аренда жилых и нежилых помещений в больших городах.^[1] Аренда же земли, машин и прочего имущества не приносила стабильных доходов арендодателям.^[1]

Если рассматривать макроэкономические последствия широкомасштабной продажи и сдачи в аренду предприятиями своего имущества в последние годы, то, на первый взгляд, это могло показаться вполне нормальным процессом перегруппировки ресурсов, избавления от ненужных мощностей и реструктуризации производства. Однако в целом подобная структурная перестройка вела к отрицательным результатам.^[1] Во-первых, предприятия в результате подобных действий утрачивали значительную часть своих материальных накоплений, которые были необходимы для обеспечения развития производства в послекризисный период.^[1] Во-вторых, многие высокотехнологичные предприятия (например, оборонные заводы и НИИ, сосредоточенные в больших городах и бывшие едва ли не основными продавцами имущества и арендодателями помещений) дробили при этом на части свои производственные комплексы, способствуя их дальнейшей деградации.^[1] В-третьих, подобные доходы рентного характера сильно искажали истинную картину эффективности производства предприятий.^[1] Поэтому часто администрации предприятий, ориентируясь на текущую экономическую конъюнктуру и стремясь заработать больше денег, уделяли существенно меньше времени основному производству, что не могло не сказаться на перспективах развития.^[1]

[править] 2000-е годы

Продажа и сдача в аренду собственного имущества стали использоваться российскими предприятиями гораздо реже.^[2] Во-первых, благодаря послекризисному увеличению масштабов производства у предприятий появилась возможность эффективно загружать ранее простаивавшие мощности.^[2] Такое развитие событий естественным образом повысило потребность предприятий в зданиях, помещениях, оборудовании и прочих капитальных активах.^[2] В этих обстоятельствах передача основных фондов другим пользователям наносила прямой ущерб производственным интересам предприятий.^[2]

Во-вторых, финансовая привлекательность сделок по продаже и сдаче имущества в аренду существенно снизилась.^[2] С одной стороны, это было связано с тем, что с каждым годом увеличивался объём соответствующего рыночного предложения — строились новые офисные и торговые центры с большими площадями под аренду, высвобождались производственные площадки, разворачивали свою деятельность компании по лизингу машин и оборудования.^[2] С другой стороны, у наиболее значительной группы платёжеспособных арендаторов — торговых и посреднических компаний, финансовых организаций, сервисных фирм и т. п. — постепенно снижалась норма прибыли.^[2] В этих условиях арендаторы не могли соглашаться на сохранение высоких арендных платежей.^[2] И хотя номинальные арендные ставки, назначаемые в долларах, в 2000-е годы менялись незначительно, с учётом укрепления реального курса рубля их фактическая величина довольно заметно упала.^[2] Таким образом, с каждым годом у предприятий появлялось всё больше экономических оснований использовать свои основные фонды по прямому назначению, а не для сдачи в аренду или продажи.^[2]