Коттеджные посёлки в Краснодаре и его окрестностях

Материал из Documentation.

Содержание 1 История 2 Ценовая ситуация 3 Анализ спроса 4 Примечания

[править] История

Попытка создания организованной малоэтажной недвижимости в Краснодаре была предпринята в 1990-х годах. Тогда начали формироваться ярко выраженные «пятна» современной индивидуальной застройки, выполненные вне единого архитектурного стиля и не обладающие обособленной инфраструктурой, характерной для многих организованных коттеджных посёлков. К таким зонам можно, например, отнести «Поле Чудес» (ФМР), «Поле Чудес» (за городской чертой, в направлении станицы Елизаветинская), «Царское село», «Рублевка», «Ягодино», п. Северный и т. д. Однако до середины 2000-х годов на рынок так и не вышло ни одного организованного проекта, что являлось следствием нескольких факторов. Во-первых, это ориентация массового спроса в Краснодаре на недорогие — эконом- и среднего классов — предложения, в то время как организованная коттеджная недвижимость традиционно рассчитана на более состоятельную аудиторию. Вторым, не менее важным фактором, является исторически сформировавшаяся застройка в городе. Частные домовладения занимают не менее половины жилищного фонда Краснодара. И если говорить о Центре, то его большая часть застроена именно частными домовладениями, которые для многих являются более привлекательным вариантом, чем коттедж за городом, пусть и в организованном посёлке с инфраструктурой. Третьим фактором, сдерживающим развитие рынка коттеджных посёлков в Краснодаре, являлось отсутствие подходящих свободных земель. Для коттеджных посёлков привлекательным местоположением является Центр или живописные и экологические места, которых в окрестностях Краснодара практически нет.^[1]

Первый организованный коттеджный посёлок в Краснодаре и его пригороде (на удалении менее 35 км от городской черты) начал строиться в конце 2004 года. Им стала «Екатериновка». В течение 2005—2006 годов предложение на рынке ограничивалось только данным проектом. В 2007 году произошла закладка коттеджного посёлка под названием «Немецкая Деревня „Екатерина Великая“». По итогам 2008 года выбор в сегменте коттеджных посёлков Краснодара расширился за счёт ещё одного проекта — «Эллады». В 2009 году заложили первый камень в «Зелёном Береге» и первой очереди «Европейской деревни». Таким образом, за пятилетний период развития рынка организованной малоэтажной недвижимости в Краснодаре и его пригороде произошла закладка только пяти проектов, общее количество домовладений в рамках которых не превысило 500 ед., что оценивается как невысокое значение.^[2]

Активная стадия развития рынка началась только в посткризисный период и продолжается по сегодняшний день. Осенью 2013 года отмечалось, что за последние 3,5 года объем предложения по сравнению со значением на конец 2009 года возрос практически в 5,5 раз. На август 2013 года общее количество введённых в эксплуатацию и находящихся в стадии строительства организованных коттеджных поселков среднего и большого масштаба, по оценкам компании MACON Realty Group, насчитывает 27 ед.^[3]

С 2010 года стал также активно развиваться сегмент микрокоттеджных посёлков, количество объектов в рамках которых не превышает 20-25 ед. В качестве примера подобных проектов можно привести, например, введенные по состоянию на 08.2013 в эксплуатацию компанией ООО «Аякс-стройинвест» комплексы таунхаусов «Надежда-1,2,3» и «Александрия-1,2». В августе 2013 г. данный девелопер начал возводить еще один небольшой комплекс таунхаусов на 12 квартир, расположенный на территории р. Адыгея, в п. Новая Адыгея, под названием «Заречье». Микропоселки в настоящее время возводит также и компания «КСК» (комплекс дуплексов в пос. Знаменский), и «Дублесс» (коттеджный комплекс в пгт Яблоновский, р. Адыгея), и многие другие компании. Общее количество коттеджных поселков, включающих микропроекты, на сегодняшний день превышает 50 ед.^[4]

В посткризисный период наряду с появлением многочисленных небольших коттеджных поселков на рынке организованной малоэтажной недвижимости г. Краснодар стала прослеживаться еще одна тенденция — появление коттеджных поселков без обязательного подряда. В таких проектах предлагаются «голые» земельные участки, на которых покупатели не ограничены в сроках начала и длительности строительства, а также архитектурных решениях своих домовладений. На сегодняшний день поселков данной категории насчитывается 7 ед. или около 1/4 от общего количества среднего и большого масштаба малоэтажных проектов в Краснодаре. Самыми масштабными из них являются такие, как «Кубанский Стан» (около 190 га), первая и вторая очереди «Зеленой Долины» (около 75 Га), «Тихая Поляна» и «Парковый» (около 45 га каждый), которые реализуют две девелоперские компании — ООО «Черноморская финансовая компания» и ООО «Европа-Инвест».^[5]

Если говорить о коттеджных поселках с обязательным подрядом, то среди самых крупных из них можно выделить «Кубанский» (520 домовладений), «Солнечный городок» (492) и «Вишневый сад» (487).^[6]

Основной зоной концентрации организованных малоэтажных проектов Краснодара и его пригорода является Прикубанский округ (его отдаленные от Центра части), в котором располагается 16 проектов, что является, в первую очередь, его максимальной по сравнению с остальными округами площадью территории. На Карасунский округ приходится шесть коттеджных поселков, на Центральный — всего один («Зеленый остров»). Остальные предложения сконцентрированы в Динском районе и на территории р. Адыгея (в п. Новая Адыгея и около п. Яблоновский).^[7]

[править] Ценовая ситуация

Бюджеты продажи домовладений — коттеджей, дуплексов или таунхаусов — в рамах коттеджных поселков Краснодара, как правило, включают стоимость как земли, так и самого домовладения, расположенного на ней. На сегодняшний день минимальный бюджет покупки коттеджей в рамках организованных проектов малоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляет 3,3 млн руб. За эти деньги возможно приобрести домовладение площадью около 100 м2 на 3 сот. в рамках коттеджного поселка «Славный». Самые дорогостоящие варианты расположены в проектах «Эллада» и «Немецкая Деревня „Екатерина Великая“», в которых минимальные бюджеты покупки коттеджей составляют 14 млн руб. (за домовладение площадью 515 м2 на 10 сот.) и 10 млн руб. (138 м2 на 10 сот.) соответственно.^[8]

Девелопер «Славного», также, как и в сегменте коттеджей, предлагает самый бюджетный на рынке вариант дуплексов. На сегодняшний день их бюджет покупки начинается от 2,7 млн руб. за 100 м2 на 2 сот. Лидеры по ценам в коттеджах и дуплексах также совпадают. В поселках «Эллада» и "Немецкая Деревня «Екатерина Великая» дуплексы реализуются по цене от 8 млн руб.^[9]

В сегменте таунхаусов традиционно бюджеты покупки по сравнению с остальными типами домовладений являются минимальными. В настоящее время самое бюджетное предложение расположено в рамках 2 очереди «Европейской Деревни» — 1 785 000 руб. за таунхаус площадью 85 м2. Максимальный бюджет покупки таунхаусов зафиксирован в «Троицкой Усадьбе» (4,9 млн руб. за 183 м2).^[10]

Земельный участок без обязательного подряда в рамках поселков в г. Краснодар возможно приобрести, имея на руках менее 1 млн руб. Такие варианты есть в «Кубанском Стане» и 3 очереди «Виктории». Обладая чуть большей суммой — около 1,5 млн руб. — потенциальный покупатель сможет выбрать земельный участок не только в рамках вышеприведенных проектов, но и на территории коттеджных поселков «Зеленый берег» и 2 очереди «Зеленой Долины». Самая дорогая земля предлагается в рамках «Зеленого острова». В этом поселке в настоящее время цена 1 сот. составляет 400 000 руб., и отдельно оплачивается подвод инженерных коммуникаций в размере не менее 350 000 руб. Таким образом, минимальный бюджет покупки участка в «Зеленом острове» составляет 4,4 млн руб.^[11]

[править] Анализ спроса

По оценкам компании MACON Realty Group, в г. Краснодар и его пригороде в рамках коттеджных поселков ежегодно приобретается около 500—750 домовладений. Объем продаж на неорганизованном рынке значительно превышает данное значение. По данным Росреестра, в 2012 г. в Краснодаре реализовано 2 630 индивидуальных домовладений, из которых не менее 2 300-2 400 ед. приходится на неорганизованный рынок (часть сделок, совершенных в рассматриваемый период в рамках коттеджных поселков включена в данное — 2 630 ед. — значение).^[12]

На сегодняшний день максимальный темп продаж зафиксирован в коттеджных поселках без подряда. В некоторых проектах ежемесячно продается до 10-15 земельных участков, в большинстве коттеджных поселков показатель находится в диапазоне от 5,0 до 7,5 ед. в мес. Более высокая скорость реализации земли по сравнению с домовладениями, в первую очередь, связана с невысоким бюджетом продажи участков, что значительно расширяет целевую аудиторию. Также стоит отметить, что данный тип предложения представляет интерес и для инвесторов (дополнительная группа покупателей). Что касается домовладений, то они в инвестиционных целей не приобретались как ранее, так и сейчас.^[13]

Достаточно высокий спрос на землю наряду с минимальными по сравнению с коттеджными проектами с подрядом затратами девелоперов и стали основными факторами, повлиявшими на активный рост количества поселков без обязательного подряда в последние годы. Ряд девелоперов, который ранее не предполагал в своих проектах продажу земли, пришел к данной практике на временной/постоянной основе. В качестве примера можно привести, например, «Зеленый Берег», в котором в качестве временной меры в 2013 г. была открыта продажа земельных участков без подряда. Другой пример: компания ООО «Европа-Инвест», первый проект в сегменте коттеджных поселков которой («Немецкая Деревня „Екатерина Великая“») относился к самым высококачественным проектам Краснодара и предполагал обязательный подряд или приобретение готовых домовладений, на сегодняшний день активно расширяет свой портфель за счет проектов без подряда. Рядом с поселком «Немецкая Деревня „Екатерина Великая“» компания ООО «Европа-Инвест» реализует такие проекты без подряда, как «Тихая Поляна» и первая и вторая очереди «Зеленой Долины».^[14]

Если говорить о домовладениях, то в них самый высокий темп продаж имеет место в сегменте таунхаусов, что является следствием их невысокого по сравнению с дуплексами и коттеджами бюджета продажи. Стоимость таунхаусов приближена к стоимости многокомнатных (2-комн. и более) квартир, в связи с чем для многих покупателей данный тип домовладений является отличной альтернативой жилью в многоквартирных домах. В большинстве проектов средний темп продаж таунхаусов находится в диапазоне от 2,5 до 5,0 ед. Исключением является только «Вилла Роз», в которой за два года практически целиком распроданы 1 и 2 очереди, включающие свыше 200 таунхаусов. Основным фактором, обеспечившим высокий темп продаж таунхаусов в данном проекте, являются, в первую очередь, конкурентоспособные цены.^[15]

В сегменте коттеджей средний темп продаж не превышает 3,5 ед. в мес. (преимущественно находится в диапазоне от 0,5 до 1,5 ед. в мес.). При этом показатель тем ниже, чем выше бюджеты продажи коттеджей. Данный факт можно подтвердить на примере коттеджного поселка «Эллада», цены реализации домовладений в котором являются одними из самых максимальных на рынке. Практически за пятилетний период продаж продано всего 14 домовладений (в том числе 6 коттеджей и 8 дуплексов), а средний темп продаж составляет всего 0,2 ед. в мес.^[16]

[править] Примечания

1. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
2. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
3. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
4. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
5. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
6. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
7. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
8. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
9. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
10. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
11. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
12. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
13. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
14. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
15. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013
16. ↑ Краткий обзор рынка организованной коттеджной недвижимости Краснодара. 3 квартал 2013 года. 30 сентября 2013